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Affitto, IMU e TASI possono essere a carico dell’inquilino

Le tasse sull’immobile, praticamente IMU e TASI possono essere anche a carico dell’inquilino, purchè ciಠsia correttamente riportato all’interno del contratto di affitto con una clausola apposita. Lo stabilisce una sentenza di Cassazione in base al quale una clausola del genere non contrasta con le norme costituzionali.

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La sentenza 6882/2019 conferma che il contratto di locazione èvalido anche che scaricando sull’affittuario il pagamento di ogni tassa, imposta ed onere relativo all’immobile visto che già  rientra nella corretta interpretazione dell’articolo 53 della Costituzione, il principio della titolarità  dell’obbligo fiscale. 

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Italiani in affitto, i canoni di locazione in Italia

Il settore immobiliare in ripresa non lo èsoltanto sul versante delle compravendite ma anche su quello delle locazioni, almeno cosଠdice l’Ufficio Studi di Immobiliare.it, con riferimento ai dati dii febbraio 2015. Canoni in calo e prezzi richiesti pi๠bassi. Qualche dato. 

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Contratto di locazione libero mercato

La legge che regola il contratto di locazione per gli immobili ad uso abitativo èla num. 431 del 1998, che rappresenta l’ultima riforma nel campo della regolamentazione dei canoni per locazioni ed affitti.

Foto | Sean Gallup/Getty Images News/Getty Images

Fac-simile contratto di affitto di azienda

Foto | Sean Gallup/Getty Images News/Getty Images Il seguente modello rappresenta il fac-simile di un contratto di affitto di azienda. Tale tipologia di contratto di affitto viene utilizzata quando la locazione ha per oggetto una cosa produttiva, mobile o immobile. Nel caso appena citato l’affittuario deve curare la gestione della cosa in conformità  alla sua destinazione economica e all’interesse della produzione a fronte del pagamento di un canone di affitto, proprio come stabilito nell’articolo 1615 del Codice Civile.

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Ravvedimento operoso imposta di registro locazioni

Qualora il proprietario dell’immobile non abbia scelto di optare per la cedolare secca, il locatore e l’affittuario sono solidamente obbligati al pagamento dell’imposta di registro sulle locazioni.

Tale imposta varia a seconda della tipologia di immobile e deve essere versata entro trenta giorni dalla registrazione del contratto, se questa viene effettuata presso un ufficio territoriale dell’Agenzia delle Entrate, oppure contestualmente alla registrazione nel caso in cui questa viene effettuata tramite modalità  telematica.

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Affittare un amico: nuovo business americano

A quanti di noi ècapitato di trascorrere, magari per motivi di lavoro, molti giorni in una città  sconosciuta e di rimanere la sera mestamente in albergo per l’assoluta mancanza di conoscenze in loco?

Dagli Stati Uniti arriva un rimedio sorprendente: prendere in affitto un amico. Il sito pi๠popolare, www.rentafriend.com, arriva oggi a contare oltre 218.000 iscritti; ma non esiste alcun mercimonio di natura sessuale: le regole del sito lo vietano tassativamente.

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Contribuenti minimi, l’affitto blocca l’agevolazione

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Il regime dei contribuenti minimi, nato con la legge 244/2007, prevede numerose agevolazioni nella tenuta della contabilità  e nel calcolo dell’imponibile fiscale, nonchè l’esenzione totale dall’IRAP e dagli studi di settore: un regime di favore previsto per imprenditori e professionisti minori, anche se non sempre conveniente dal punto di vista della pressione fiscale.

La legge stabilisce delle regole precise per essere considerati “contribuenti minimi”, e le relative soglie non possono essere superate, pena la decadenza dal regime. Fra queste soglie, la pi๠contestata dai contribuenti e dagli analisti èquella degli acquisti effettuati negli ultimi tre anni, che non deve superare il limite di quindicimila euro.

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Terre in affitto dallo Stato a giovani agricoltori

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Secondo le pi๠recenti stime, lo Stato italiano possiede fra centotrentamila e centoquarantamila ettari di terreno agricolo praticamente abbandonati a sè stessi.

Questo mentre l’ambito produttivo agricolo, in Italia come d’altronde in gran parte d’Europa, soffre l’invecchiamento progressivo dei titolari di imprese del settore: secondo le associazioni imprenditoriali di categoria, gli agricoltori ultrasessantacinquenni sono in numero complessivo circa dieci volte superiore rispetto ai loro colleghi sotto i trentacinque anni, un valore enorme e molto preoccupante.

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Coworking: lavorare in spazi condivisi

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Il coworking èun fenomeno di origine anglosassone che ha iniziato lentamente a farsi conoscere anche nel nostro Paese. In pratica, si tratta di un servizio fornito da apposite società  che affittano postazioni di lavoro per tempi brevi o lunghi a seconda delle esigenze di lavoratori autonomi, normalmente in trasferta.

In pratica, si offre un servizio prezioso per quei professionisti che magari si devono trattenere in una data città  per motivi di lavoro per qualche giorno oppure vi si recano periodicamente di tanto in tanto.

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Guida al trasferimento d’azienda (V)

Una conseguenza normativa della cessione dell’azienda èla non concorrenza che si viene ad instaurare fra cedente e cessionario: colui che ha venduto l’azienda, infatti, èobbligato a non avviare alcuna attività  d’impresa nei successivi cinque anni che, per ramo d’attività  e localizzazione geografica, sia tale da poter distrarre anche solo parzialmente la potenziale clientela dell’acquirente.

Naturalmente, occorre valutare attentamente la situazione per valutare se tale obbligo èviolato o meno. Se ad esempio Tizio vende a Caio un ristorante situato in un piccolo centro come Assisi, èvidente che se ne aprisse un altro nello stesso luogo toglierebbe a Caio parte della sua clientela.
Se perಠil vecchio locale fosse ad un capo di una grande città  come Roma e il nuovo fosse collocato dalla parte opposta, si puಠritenere che l’obbligo di non concorrenza sia rispettato.

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Guida al trasferimento d’azienda (VI)

Le regole per la cessione di un’azienda o di un ramo di essa sono applicabili, in quanto compatibili, anche negli altri due casi di trasferimento, nei quali il titolare sceglie di dare temporaneamente in gestione la sua attività  ad un terzo.

La prima soluzione èquella dell’usufrutto: il vecchio titolare dell’azienda rimane nudo proprietario, mentre il soggetto subentrante ne diviene, appunto, usufruttuario.

Si hanno perಠalcune particolarità  da ricordare: innanzitutto, salvo accordi diversi, l’usufruttuario subentra nei crediti del nudo proprietario ma non risponde dei debiti. Ma la differenza pi๠importante rispetto al caso della compravendita èche l’usufruttuario èobbligato ad impegnarsi a fare in modo che la capacità  produttiva e organizzativa dell’azienda non sia danneggiata nel corso degli anni.

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Guida al trasferimento d’azienda (IV)

due soci che si stringono la mano

Secondo le regole generali del diritto privato, se Tizio e Caio stipulano un contratto di qualsiasi tipo non èammesso che Tizio in un secondo momento rinunci all’accordo e si faccia subentrare da Sempronio: è obbligatorio il consenso di Caio, altrimenti la cessione del contratto non ha alcun valore e Tizio continuerà  a rimanere obbligato.

Nel caso di cessione d’azienda, perà², si ha una vistosa deroga. Il cessionario, infatti, subentra automaticamente a tutti i contratti che erano stati stipulati dal cedente senza che vi sia bisogno del consenso dell’altro contraente. Si pensi ai contratti di lavoro: per un operaio non cambia molto svolgere la sua attività  agli ordini di un imprenditore o dell’altro. Per questo motivo, la cessione dei contratti avviene automaticamente.

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Guida al trasferimento d’azienda (III)

Nel seguito si farà  riferimento prevalentemente al trasferimento di un intero complesso aziendale, fermo restando che per il trasferimento di un semplice ramo si applica in toto la medesima disciplina.

Secondo il Codice Civile, la cessione di un’azienda deve essere documentata da un contratto scritto “ad probationem”: ossia, la cessione èvalida anche senza forma scritta, ma se vi fosse necessità  di dimostrarla in tribunale non si puಠfare a meno di esibire un pezzo di carta.

Se perà², come normalmente avviene, all’interno dei beni aziendali èincluso il diritto di proprietà  o altro diritto reale (usufrutto, servità¹, superficie…) su un bene immobile o un bene mobile registrato (veicolo a motore, imbarcazione, velivolo…), oppure un diritto di godimento (locazione, comodato…) di durata superiore ai nove anni sui medesimi beni, allora èindispensabile ricorrere all’atto pubblico o alla scrittura privata: in mancanza, la cessione ènulla.

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Guida al trasferimento d’azienda (II)

Si parla di “ramo d’azienda” quando si prendono in considerazione solo una parte dei beni componenti il complesso aziendale, che perಠpresentano ugualmente quel vincolo funzionale di cui si èparlato: in questo senso, il ramo puಠessere scorporato dall’azienda e andare a costituire un’azienda a se stante.

Un esempio tipico èquello di una catena di negozi: se una delle filiali fosse ceduta ad un terzo e costui proseguisse in proprio l’attività  in quella sede, allora quanto avvenuto èindiscutibilmente la cessione di un ramo d’azienda.

Ma se al contrario mancasse questa sinergia fra le singole componenti trasferite, allora avremo a che fare semplicemente con la separata cessione di tanti beni (arredi, cancelleria…).
Individuare se si èavuta una cessione di un ramo d’azienda oppure di tanti singoli beni èun compito di grande importanza, anche e soprattutto per i suoi riflessi fiscali.

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Guida al trasferimento d’azienda (I)

Secondo l’articolo 2555 del Codice Civile, l’azienda è“il complesso dei beni organizzati dall’imprenditore per l’esercizio dell’impresa”.
La dottrina economica, nel corso degli anni, ha elaborato decine di altre definizioni, semplici o complesse, sul significato del termine “azienda”.

In particolare, tutte pongono l’accento sul fatto che essa assume un valore e un significato maggiore rispetto alla semplice sommatoria dei beni e dei diritti che la costituiscono: il fatto che questi si connettano gli uni con gli altri e che siano vincolati al raggiungimento delle finalità  stabilite dall’imprenditore (reddituali, di crescita dimensionale…) determinano una sinergia funzionale che rende l’azienda qualcosa di pi๠e di diverso rispetto ad un mero coacervo di beni.

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