Comproprietà e condominio

di Giuseppe Aymerich 1

Succede spesso che più soggetti siano titolari del diritto di proprietà su uno stesso bene..

Succede spesso che più soggetti siano titolari del diritto di proprietà su uno stesso bene; più correttamente, ognuno di loro è proprietario, in forma esclusiva e indipendente dagli altri, di una quota del complessivo, e sulla propria quota può esercitare tutti i poteri che la legge garantisce ai titolari del diritto di proprietà.


L’esistenza, però, di altri comproprietari (o “comunisti”) comporta necessariamente delle limitazioni, cui il codice civile dedica una certa attenzione. Ogni comunista ha diritto di disporre liberamente della propria quota (può, ad esempio, venderla a terzi) e ciascuno può godere del bene purché non leda l’uguale diritto riconosciuto agli altri.

Se il bene produce dei frutti (come gli interessi su un conto cointestato), essi andranno suddivisi fra le parti in proporzione alle rispettive quote. Inoltre, ciascun comproprietario ha diritto di chiedere in ogni momento che il bene sia diviso, se ciò è tecnicamente possibile (per esempio: un terreno), al fine di essere proprietario esclusivo della parte assegnatagli.

È però indispensabile il consenso di ogni comunista per mutare la destinazione del bene, distruggerlo o cederlo integralmente a terzi. L’unanimità è anche necessaria perché siano costituiti diritti reali di terzi sul bene, come l’usufrutto o l’ipoteca, o per darlo in locazione per più di nove anni.


Per quanto concerne l’amministrazione del bene, serve normalmente la maggioranza dei comunisti (calcolata per quote) per prendere una decisione; per gli atti straordinari, però, occorre la maggioranza dei due terzi.

Anche i condomini sono una comproprietà: per legge, infatti, le scale, l’ascensore, la facciata, il cortile, il tetto e altre parti sono proprietà comune degli abitanti. Data la complessità della situazione, il codice civile fissa numerose norme per la gestione delle parti comuni del condominio, che vanno ad integrarsi con le regole generali sulla comunione.

Commenti (1)

  1. Gentilmente espongo un quesito: sono comproprietario di un appartamento diviso da atto di sucessione, assieme ad altri due ; nell’appartemento ci vive un comproprietario in regime di comodato perche’ e’ un familiare e non si e’ spostato.Vorrei sapere a chi tocca pagare gli oneri condominiali,l’amministratore,i debiti di qualche condomino moroso ed eventuali lavori straordinari? Infine sono obbligato a partecipare alle riunioni condominiali, considerato che il familiare che ci abita da piu’ di sei anni i problemi su menzionati se li sbrigava da solo.Grazie

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