Come spiegato nell’articolo precedente, quando non si applica la misura fissa di 168 euro l’imposta di registro, l’imposta ipotecaria e le imposte catastali versate in occasione della cessione di immobili sono determinate moltiplicando l’aliquota del caso per il corrispettivo della cessione.

In realtà, questo non è del tutto corretto: la base imponibile di tali tributi, infatti, è costituita dal valore di mercato del bene in questione.

Perciò se le parti dichiarano (in buona fede o meno) un corrispettivo modesto, l’Agenzia delle Entrate ha due anni per rettificare al rialzo tale base imponibile per allinearla al valore commerciale del bene, con correlato ritocco delle imposte e irrogazione delle sanzioni.

Esiste, tuttavia, un’altra possibilità per abbattere lecitamente le imposte indirette: assumere come base imponibile per i nostri calcoli il valore catastale dei beni stessi.

Questa semplificazione è stata introdotta nel 2007 e può concernere esclusivamente la compravendita di abitazioni: sono quindi esclusi uffici, negozi, capannoni industriali, terreni e altre tipologie di immobili. Non è però indispensabile che si tratti di una “prima casa”.

La base imponibile determinata su base catastale è normalmente più ristretta di quella ordinaria (talvolta la differenza è enorme), e questo può dunque portare all’applicazione di imposte molto più ridotte.
Tuttavia, l’applicazione di tale beneficio non è automatica: è infatti necessario che sia lo stesso acquirente (il soggetto su cui ricade per l’intero il peso delle imposte indirette sulla compravendita di immobili) a richiedere al notaio tale soluzione, al momento della stipulazione dell’atto.

Requisito inderogabile è che il corrispettivo della cessione sia indicato sull’atto medesimo. Se tale dato non comparisse oppure il valore fosse falsato, il beneficio decadrebbe e non solo occorrerebbe pagare la differenza di tributo ma anche una sanzione fra il 50 e il 100% di tale differenza.

Fonte: nostra elaborazione