Deducibilità spese di manutenzione immobile professionista

di Giuseppe Aymerich Commenta

Da sempre le spese di manutenzione vanno distinte in ordinarie e straordinarie. La differenza è sostanziale, e le conseguenze fiscali sono radicalmente diverse..

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Da sempre le spese di manutenzione vanno distinte in ordinarie e straordinarie. La differenza è sostanziale, e le conseguenze fiscali sono radicalmente diverse.

Si parla di manutenzione ordinaria quando la finalità è quella di mantenere intatta la funzionalità del bene o di ripristinarne l’efficienza dopo un guasto o un danno di ogni genere; la manutenzione straordinaria, invece, è diretta ad incrementare il valore del bene stesso. Per fare un esempio riferito ai beni immobili, tinteggiare le pareti è manutenzione ordinaria, aggiungere una stanza è manutenzione straordinaria.


In merito ai professionisti, ancora una volta registriamo come le leggi siano cambiate negli anni. Però il discorso è meno complesso, poiché stavolta non importa quando è stato acquistato l’immobile, oppure è stato preso in leasing: la disciplina tributaria è oggi uniforme.
Le spese di manutenzione straordinaria vanno ad incrementare il valore dell’immobile: cosicché esse, semplicemente, vanno sommate al costo storico. Perciò saranno ammortizzabili e deducibili se e nella misura in cui lo è l’immobile cui fanno riferimento.

Per le spese di manutenzione ordinaria, invece, si applica oggi la medesima regola prevista per le imprese: sono deducibili nell’esercizio in cui sono state sostenute, entro un limite chiamato “plafond”.
Il plafond è pari al 5% del costo storico al lordo degli ammortamenti di tutti i cespiti ammortizzabili al primo gennaio, a cui si somma il costo storico dei nuovi cespiti comprati durante l’anno e si sottrae quello dei cespiti ceduti o dismessi nel frattempo.

Acquisti e cessioni durante l’anno vanno considerati in proporzione ai giorni precedenti alla cessione o successivi all’acquisto.


Se le spese di manutenzione ordinaria superano il plafond, l’eccedenza sarà deducibile nei cinque anni successivi in quote di pari importo.
Negli immobili promiscui, la deducibilità si riduce come sempre della metà in ogni ipotesi.

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