Regolamento Condominio

di Francesco Di Cataldo Commenta

Occorre dare innanzitutto, una definizione al nome comune di condominio, ossia è un diritto di proprietà..

Occorre dare innanzitutto, una definizione al nome comune di condominio, ossia è un diritto di proprietà di un bene immobile, di cui godono congiuntamente più persone.

Il condominio nasce quando le parti strutturali sono in comunione con altri proprietari (il terreno su cui è sorto, i muri portanti, la copertura etc…).

Il Codice Civile è la fonte primaria che regolamenta il condominio.




Qualora nel complesso siano presenti più di dieci proprietari, l’art. 1138 c.c. prevede l’obbligo di redigere un regolamento condominiale, questo è approvato solo con il parere favorevole di almeno la metà degli intervenuti all’assemblea e proprietari di almeno la metà del valore della costruzione e quindi dei millesimi.

La modifica del regolamento prevede lo stesso metodo della stesura.

L’assemblea condominiale, (art. 1135 c.c.) alla quale dovranno partecipare tutti i condomini o, se impossibilitati delegare un loro rappresentante, ha potere sovrano, è l’organo che delibera sulla gestione delle spese ordinarie e straordinarie, nomina l’amministrazione e ne stabilisce la retribuzione.

L’amministratore non può avvalersi della facoltà di sostituirsi ai condomini qualora vi siano lavori di manutenzione straordinaria, tranne nel caso in cui rivestano carattere di urgenza e solo dopo avere debitamente informato i titolari.

L’assemblea ordinaria è convocata almeno una volta all’anno, per l’approvazione del bilancio annuale preventivo e consuntivo, per le spese assegnate a ciascun condomino per la conferma dell’amministratore.

I condomini dovranno essere convocati almeno 5 giorni prima dell’assemblea, tramite raccomandata.

L’assemblea straordinaria, può essere chiesta qualora se ne presenti la necessità anche da solo due condòmini.

L’assemblea è regolarmente costituita quando: in prima convocazione sono presenti i 2/3 del valore dell’immobile e i 2/3 dei condòmini; in caso contrario l’amministratore provvederà alla seconda convocazione (sulla lettera di invito verrà indicata la data della 1° e della 2° convocazione, solitamente è il giorno seguente), a questa dovranno presenziare almeno 1/3 dei condomini proprietari di almeno 1/3 del valore dell’immobile (valore millesimale).

Spese per le parti comuni del condominio: queste vengono ripartite in misura proporzionale ai condòmini, in base alla loro porzione di proprietà e in base al beneficio che ciascuno ne trae (si veda ad es. l’ ascensore e la manutenzione delle scale, le spese vengono distribuite per il 50% in base ai millesimi di proprietà e per il 50% in base all’altezza del piano).

Per quanto riguarda le spese di riscaldamento, se sono presenti i cosiddetti contaore, il condòmino pagherà in base al consumo effettivavo altrimenti in base ai millesimi di proprietà, restano a carico di ciascun proprietario le spese di manutenzione dell’impianto termico.

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